——正文共3614字，预计阅读时间3分钟

形形色色的商场如雨后春笋般冒出，遍布城市各个角落。

可盼来盼去，始终等不到家门口那些修好的商业体的开业信息， 没落的烂尾商场成为很多居民的“意难平” ，有些居民甚至一等就是十多年，却始终没能等到项目有突破性的进展。

匆匆数年，有的商场在等待中被遗忘，有的商场在等待中迎来重生的希望。

比如，5月，汉博商业官宣将为杭州庆春SS（项目前身为“庆春广场”）提供招商策划及独家招商服务，这个停摆了十余年的商业项目终于迎来了破局；再往前看，同样位于杭州的钱湾EST（项目前身为“杭州下沙世茂广场”），自2022年官宣由龙湖商业接手运营管理后，目前项目建设正有序推进中。

商业地产行业发展二十余年，有令人瞩目的地标商业；也有因为资金链断裂无法完成建设或运营的烂尾商场，它们是什么情况？

那些已迎来白衣骑士、等待重生的烂尾商业，又是什么机缘？

一

那些曾有宏大规划的烂尾商场

故事的开始，是充满了无限可能的规划蓝图。故事的结尾，是杂草丛生的城市“禁地”。

据铱星云商不完全统计，目前在全国范围内， 至少存在12座以上的烂尾商场 ，它们当中有的主体结构已出，却迟迟未见下一步计划；有的商业项目即便顺利开出，也会因为招商、运营的不足而陷入经营困境，草草收场，沦为众人口中的“鬼城”。


表格仅供参考，如有不足请指正

即便是在寸金的一线城市，也不乏有烂尾商场的存在，例如上海城隍庙广场项目、广州的ITC凯达尔广场 ......它们以各种姿态存在于城市中心，却无人光顾，宛如身处城市死角。


位于上海市中心的 上海城隍庙广场 项目，因无力竣工验收，2023年10月，项目以10亿的起拍价上架阿里资产司法拍卖平台， 这场拍卖最终因无人出价宣告流拍 。（图源：每经房产）


ITC凯达尔广场，曾号称“中国首个真正意义上的TOD枢纽商业综合体”，商业建筑面积约11万㎡，定位“TOD环游购物公园”。它 于2014年动工，已经基本竣工，但由于开发主体广州凯达尔投资有限公司处于停工停产状态，导致项目始终无更近一步发展。

去年9月，广州增城区信访局表示，项目正在与区城投进行资产重组。（图源：阿里资产网）

我们 能从这些项目最初的规划中，窥探到开发商最初准备大干一场的决心 。

比如，2014年宝能集团前后以总价约11.4亿元和总价近24亿元的价格，将BH2014-1号地块和BH2014-2号两块地收入囊中，计划打造成为合肥宝能城（宝能城T7&MALL项目）。

该项目规划有商业中心、住宅区、公寓、商业街、5A甲级写字楼、五星级酒店等，其中一栋T1塔楼设计高565米， 曾号称要建成“合肥第一高楼” ，拟定竣工日期为2020年12月。

但 2020年，项目因拖欠工程款导致全面停工 ；2023年，项目开发企业破产，地块上架拍卖平台， 期间两次进行拍卖都无人接盘 ，致使项目成为迄今为止合肥最大的烂尾商业综合体。


宝能城T7&MALL项目现状（图源：阿里资产网）

纵观表格，有些项目甚至是区域内的首个大型商业综合体 ，在最初也承载了周边居民的高期望，遗憾的是，因为开发商资金链断裂，停工缓建后就再无音讯。


计划于2022年开业的杭州星桥苏宁广场，建成后集居住、购物、餐饮、娱乐、办公等业态为一体的现代化大型地标，但项目自2021年停工至今。（图源：杭州购房通）

“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。 ” 房企暴雷成为了压死这些烂尾项目的最后一根稻草 。

如宝能集团在上海中环中心的商业项目，曾规划投入数百亿建造新地标； 世茂集团在沈阳停工近十年的世茂五里河商业广场项目等。 这些项目本就是当地的老大难项目，如今随着房企进入暴雷危机，更是不了了之 。


二

哪些烂尾商场得到“拯救”？

烂尾商场通常落位于城市繁华的起点，随着城市的生长，人口的增加、消费力 的提升，促使项目周边的商业价值不断地提高。

在房地产行业政策收紧，开发商拿地速度减缓的背景下， 很多停滞许久的项目，借势区域配套设施已经成型的优势，迎来了接盘的“白衣骑士” 。

据铱星云商不完全统计，未来至少有6座商业项目将迎来“重生”， 它们能重新开始的原因，不外乎政府介入、房企轻资产布局、司法盘活3大类 。


表格内容来源：网络公开；表格仅供参考，如有不足请指正

☆ 政府介入

烂尾商场的存在，影响市容市貌的同时，巨大的土地资源浪费，亦给城市经济发展带来诸多负面影响。 因此， 政府介入盘活烂尾商场是很常见的破冰方式 ，一般而言，政府在当中扮演的是协调各方利益的角色，通过 政策引导、资金支持 等方式，推动烂尾商场的升级和改造。


王府井百货撤场后的地王广场

图源：龙门阵财经

比如，计划于2025年5月1日重新开业的重庆解放碑地王广场，该项目自2018年重庆王府井百货因物业合约到期退出后，由于产权分散闲置多年。在盘活的过程中， 得力于江北嘴集团与市、区政府有关部门的紧密配合，项目才得以破局 。据了解，未来，重庆解放碑地王广场经营业态将以动漫主题公园，主题酒店、环球美食中心、年轻潮流服饰为主。

☆ 房企以轻资产模式盘活

在宏观大环境下，房地产市场的波动性和不确定性增加，导致拿地开发商业项目的房企变得更加理性和保守。 在轻资产模式下，商业地产玩家可以避免承担高昂的土地成本和建设成本 ，由此，一些已经建成或运营不善的烂尾商场就成为了潜在的投资机会。

以昆明人民路壹号广场为例，该项目于2009年开工建设，2017年彻底停工。2023年12月，项目与华润万象生活正式签约，引入万象汇产品线。


停工之前的人民路壹号广场已经完成商业部分主体工程（图源：云南房网）

据云南房网，该项目在停工前已经完成了商业部分的主体工程和部分外立面施工，与华润万象生活签约后，五华区国投会尽快完成商场后续土建以及装修工程。在这其中，华润万象生活承担的角色是输出品牌与管理的轻资产运营模式。

据了解，该项目是华润万象生活在昆明获取的首个破产重组项目，也是其在昆明布局的首个轻资产项目。

☆ 司法盘活

资金链断裂可以说是导致项目烂尾最直接，也是最常见的因素，开发商破产清盘后，旗下资产都逃不过被法拍的命运。 曾经历七次流拍的杭州蓝钻天成，就是在第八次的法拍中，以1.97亿元的超低价格 （第一次拍卖评估价为5.426亿元，相当于打了3.6折），迎来了新东家。


三

烂尾项目面临的机遇与挑战

翻阅资料，深圳南山欢乐颂、北京SKP-S、西安大悦城等商业项目，都是存量商业资产升级的成功案例。

它们当中，有的因为项目前身遭到合作纠纷、项目股权纠纷等原因，从新运营商接手到项目亮相，整整用了6年多的时间。

有的项目因原始开发商不具备开发多个项目的实力，致使项目烂尾，用了十年时间才得以成功复活。

由此可见，盘活烂尾项目的难度之大、时间之长、过程之繁琐。


西安大悦城

在万联证券投资顾问屈放看来， 盘活烂尾商场的第一步，首先是要弄清楚造成项目烂尾的原因 ，通常而言，主要有以下三点：

一是资金链断裂，造成商场建造未完成，或无法正常营业。

二是商场定位不准确或运营能力有限，造成商户流失。

三是股权纷争造成商场无法正常运营。

当中，资金链断裂的项目可以采取抵押融资、银行贷款或引进战略投资者等多种形式解决。但对于股权纠纷，则必须先获得股东的一致同意才能继续运营，否则未来仍会有较大的风险。

对烂尾商场进行改造升级的案例虽多，但 能顺利盘活又出圈的项目却是少之又少 ，当盘活存量资产成为寻求“增量”的路径之一，运营商们又面临着哪些机遇和挑战？

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示：“在当今的经济环境下，资 金是盘活烂尾商场的关键， 因为商场的重启和运营都需要大量的资金支持。在运营方面，需要寻找专业的商业地产运营商，他们通常具有丰富的经验和资源，能够为项目提供合适的招商策略和运营方案。机遇则在于，一些有潜力的烂尾商场在合适的条件下，有可能成为城市的新地标，带来巨大的商业价值。”


“杭州庆春SS”概念图，将以“公园+商业“的模式，打造公园式潮玩商业体。

在日常搜集资料的时候，我们也经常会遇到这种情况， 年初统计到在这一年开业的地方商业项目可能有几十个，但到了年底却发现，实际的开业数量大打折扣， 甚至能看到，延期开业的项目其实早已出现在前一年的待开业名单中。

在不断变化的商业市场中，迎来重生的商业项目远不止此文提到的案例。

总的来看，这些商业项目以创新空间、注入与时俱进的商业体验等方式，在方案出炉时，就博得不少关注。

这也对应商业的本质是不断变化和适应 ，它总是以一种包容万象的姿态来满足新的市场需求，也让这些曾经落后于时代发展的商业项目，得以转身归来。

与此同时，市场上亦散落着许许多多钢筋裸露的烂尾商场。也愿这些项目能早日迎来转机。

来 源： 铱星云商 （作者 | 刘瑾 ）

编辑： 黄思德

审核：夏 雨


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